購(gòu)買(mǎi)法拍房雖有機(jī)會(huì)獲得優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，但也伴隨著諸多風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，包括與原房主的商議難題、法律程序的復(fù)雜性、高昂的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、過(guò)戶的繁瑣以及稅費(fèi)計(jì)算的復(fù)雜性。了解這些風(fēng)險(xiǎn)，是保障購(gòu)房者權(quán)益的關(guān)鍵。

1、與原房主商議：你可以嘗試與原房主商議解決問(wèn)題。你可以了解原房主的情況和原因，并嘗試達(dá)成一個(gè)雙方都能接受的解決方案。

2、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行：如果原房主拒絕搬出，你可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行程序。法院會(huì)派遣執(zhí)行人員前往住房現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)住房進(jìn)行評(píng)估、拍照、清理等工作，然后執(zhí)行強(qiáng)制搬離命令。

3、尋求法律援助：如果你對(duì)于法律程序不熟悉或者沒(méi)有足夠的證據(jù)來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，可以尋求法律援助。專(zhuān)業(yè)的律師可以幫助你分析案情、準(zhǔn)備證據(jù)并指導(dǎo)你如何應(yīng)對(duì)訴訟程序。

4、尋求第三方協(xié)助：你可以尋求第三方協(xié)助，例如當(dāng)?shù)氐淖》恐薪闄C(jī)構(gòu)或法拍房服務(wù)機(jī)構(gòu)。他們可能可以提供一些解決方案或建議，幫助你解決問(wèn)題。

買(mǎi)法拍房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

1、執(zhí)行難、交付難

在購(gòu)買(mǎi)法拍房時(shí)，有可能面臨原房主惡意利用法律漏洞的情況。例如，在資產(chǎn)抵押前，原房主將住房租賃給他人，這樣一來(lái)，即使購(gòu)房人完成了住房過(guò)戶，也必須按照原有租賃條款執(zhí)行，直到租賃合約結(jié)束。此外，如果法拍房?jī)?nèi)居住著老人且是其唯一住房，與原房主有直系關(guān)系，解決問(wèn)題可能需要通過(guò)民事訴訟商議。這造成買(mǎi)了法拍房后無(wú)法立即入住。

2、高昂稅費(fèi)

購(gòu)買(mǎi)法拍房與購(gòu)買(mǎi)二手房一樣會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，其中最高的情況是“不滿五，不唯一”，個(gè)人所得稅可能高達(dá)住房原值差價(jià)的20%。這是法拍房的第二大風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)法拍房可能比購(gòu)買(mǎi)新建商品房還要貴。有些購(gòu)房人因?yàn)檫^(guò)戶時(shí)稅費(fèi)過(guò)高而挑選違約。

3、過(guò)戶問(wèn)題

如果執(zhí)行法院和房子不在同一地區(qū)，過(guò)戶會(huì)變得非常麻煩，非專(zhuān)業(yè)人員很難處理好。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，拍賣(mài)時(shí)的起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或市價(jià)的80%;如果拍賣(mài)流拍后再次拍賣(mài)，可以適當(dāng)下降保留價(jià)，但下降幅度不得高于前次保留價(jià)的20%。

4、稅費(fèi)計(jì)算

購(gòu)買(mǎi)法院拍賣(mài)的房產(chǎn)時(shí)，需要考慮各種稅費(fèi)。其中包括過(guò)戶契稅、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、交易登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、個(gè)人所得稅和拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)。這些費(fèi)用由拍賣(mài)方和買(mǎi)方承擔(dān)，具體情況可參考房產(chǎn)稅說(shuō)明和規(guī)定。