商品房預約合同是具有法律效力的。在商品房買賣時，普遍存在首先簽署認購協(xié)議書的現(xiàn)象。這種商品房認購協(xié)議，實質(zhì)上是預約合同，是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任，所以一般都是具有法律效力的。

商品房買賣合同和預售合同區(qū)別

1、標的物不同

商品房預售合同：標的物為還在建設中的住房，具有不可預見性。

商品房買賣合同：標的物在法律上呈現(xiàn)出復雜的形態(tài)。標的物既可能是已建好的住房，也可能是尚未竣工的住房，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設施、設備的所有權(quán)或使用權(quán)。

2、條件不同

商品房預售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中，當事人的意思表示真實和內(nèi)容合法并沒有特殊之處，可以按照一般原理加以認定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預售合同有其特殊性。

商品房交付使用合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達后按約定或通知指定的日期接受交付。

合同應對商品房應當具備的使用交付條件約定，主要為商品房應具備必要的驗收文件，如建筑工程質(zhì)量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進行驗收。

3、適用范圍不同

商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限于商品房預售合同，商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外;而預告登記適用于所有不動產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等。