土地所有權(quán)是不可抵押。

符合規(guī)定的土地使用權(quán)可以作為抵押財產(chǎn)為債務(wù)履行提供擔(dān)保。但并非所有的土地使用權(quán)都可以作為抵押財產(chǎn)，比如農(nóng)村非建設(shè)用地使用權(quán)，主要包括耕地、宅基地、自留地、自留山等農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)，除法律另有規(guī)定外，均不得設(shè)定抵押;一些公益性建設(shè)用地，如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等，連同地面上建筑物也不可設(shè)定抵押。此外，由于我國實行土地公有制、土地所有權(quán)歸全民所有或者農(nóng)村集體所有，故土地所有權(quán)不可設(shè)定抵押。

而土地使用權(quán)作為從所有權(quán)分離出來的用益物權(quán)，具有相對獨立性，且是具有價值和使用價的財產(chǎn)權(quán)利，以其設(shè)定抵押既可以充分發(fā)揮物的效用，也可有效保護(hù)債權(quán)的。

土地使用權(quán)的售讓特色如下：

1、土地使用權(quán)與地面上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn);

2、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移;

3、需辦理變更登記。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地面上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。