房貸利率倒掛，即商業(yè)貸款利率低于公積金貸款利率的現(xiàn)象，近年來逐漸顯現(xiàn)，對購房者、金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)市場帶來復(fù)雜影響，包括購房成本考量、金融機(jī)構(gòu)競爭加劇與風(fēng)險管理、以及市場穩(wěn)定性挑戰(zhàn)，需警惕伴隨的風(fēng)險與調(diào)整。

房貸利率倒掛是指商業(yè)貸款的利率低于公積金貸款利率的現(xiàn)象。在正常情況下，公積金貸款作為政策性貸款，旨在幫助職工解決住房問題，其利率通常低于商業(yè)貸款利率。然而，近年來，由于商業(yè)性個人住房貸款利率的持續(xù)下探，出現(xiàn)了低于同期公積金貸款利率的情況，從而形成了房貸利率倒掛。例如，2024年多地首套個人住房公積金貸款5年以上利率為2.85%，而部分城市首套房貸商業(yè)貸款利率因LPR下調(diào)等因素步入“2字頭”，低于公積金貸款利率。

房貸利率倒掛會對購房者、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多方面的影響。對于購房者來說，可能會重新考慮貸款方式，傾向于挑選商貸以下降購房成本，也可能因預(yù)期利率繼續(xù)下調(diào)而推遲購房計劃。對金融機(jī)構(gòu)而言，會加劇競爭，可能需要調(diào)整經(jīng)營策略，如提高服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化貸款產(chǎn)品等，同時要加強(qiáng)風(fēng)險管理。從房地產(chǎn)市場來看，低利率可能刺激購房需求，但過度競爭和不良率上升也可能引發(fā)金融風(fēng)險，進(jìn)而影響市場的穩(wěn)定性。

一、對金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險

盈利能力下降：金融機(jī)構(gòu)依賴存貸款息差盈利，利率倒掛使息差收窄，如2023年四季度商業(yè)銀行凈息差為1.69%，處于低水平，利率倒掛會進(jìn)一步壓縮息差，影響銀行利潤，削弱其通過利潤留存補(bǔ)充資本的能力。

資產(chǎn)負(fù)債管理難度加大：可能造成資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配，銀行吸收長期資金成本升高，難以將高成本短期資金有效配置到長期資產(chǎn)中，增加流動性風(fēng)險和利率風(fēng)險。

信貸風(fēng)險上升：銀行過度競爭貸款，可能下降貸款審批門檻，后期不良率上升，同時為搶占市場份額，可能以顯著低于保本點(diǎn)的利率發(fā)放房貸，不利于可持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、對經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險

投資與消費(fèi)抑制：公司面對倒掛利率，考慮到未來經(jīng)濟(jì)不確定性，可能推遲長期投資項(xiàng)目。消費(fèi)者可能因預(yù)期利率下降而推遲消費(fèi)，等待更優(yōu)惠時機(jī)，造成經(jīng)濟(jì)增長動力不足。

金融市場波動：投資者因利率倒掛調(diào)整投資組合，減少風(fēng)險資產(chǎn)配置，增加避險資產(chǎn)持有，引發(fā)金融市場波動，如債券市場收益率曲線變化，影響股票市場穩(wěn)定性。

三、對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險

市場預(yù)期改變：利率倒掛可能使購房者認(rèn)為利率還有下降空間，從而延遲購房決策，造成房地產(chǎn)市場交易活躍度下降，不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。

公積金制度受影響：公積金貸款利率相對固定，若長期低于商業(yè)貸款利率，可能會使公積金制度的吸引力下降，甚至引發(fā)對公積金制度存廢的討論，影響其在住房保障方面作用的發(fā)揮。