小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村集體土地面上建設(shè)的住房，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，其所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。一般小產(chǎn)權(quán)房分為這三類：一是在集體建設(shè)用地面上建成的，即宅基地面上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不可購買;二是在集體公司用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子;三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

購買小產(chǎn)權(quán)住房存在著很大的風(fēng)險：

1、缺少五證

沒有五證的住房是不可辦理房產(chǎn)證的，不受法律的保護(hù)，購買風(fēng)險相對較大。

2、質(zhì)量難保證

小產(chǎn)權(quán)住房價格便宜的同時質(zhì)量沒人監(jiān)管，偷工減料帶來安全隱患。這類住房一般由土地所在村開發(fā)，除了住房質(zhì)量和售后質(zhì)保難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3、拆遷難補(bǔ)償

依法辦理相關(guān)審批手續(xù)的住房它就是合法建筑，但不排除在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。

4、小產(chǎn)權(quán)房不可抵押

由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不可作為抵押或上市轉(zhuǎn)賣。同時，小產(chǎn)權(quán)房不可以抵押貸款，需要一次性付款買房。

小產(chǎn)權(quán)房僅有的優(yōu)勢在于價格更便宜，這給很多無力買房但又有實(shí)際住房需求的人提供了一條買房的捷徑。但大家在購房時一定要注意，不可僅僅被一時的價格優(yōu)惠所迷惑，購買小產(chǎn)權(quán)房存在著很大的風(fēng)險。它沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，同時土地使用也不符合規(guī)范，一旦遇到產(chǎn)權(quán)糾紛或是拆遷，購房者的利益得不到法律的保護(hù)，而且日后也不允許上市交易。對于剛需購房者來說，大產(chǎn)權(quán)房才是更好的挑選。