包銷(xiāo)房源是兼有代理及買(mǎi)賣(mài)雙重法律性質(zhì)，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間約定的一種特殊的房產(chǎn)承包銷(xiāo)售的方式。包銷(xiāo)商按照約定，先以支付首期或保證金的方式，“打折”“買(mǎi)斷”開(kāi)發(fā)商一定數(shù)量的房產(chǎn)，在鎖定房源后，根據(jù)包銷(xiāo)合同以開(kāi)發(fā)商名義，在約定的包銷(xiāo)期內(nèi)對(duì)外銷(xiāo)售鎖定的房源，并按約定向開(kāi)發(fā)商支付包銷(xiāo)價(jià)款，獲取銷(xiāo)售差價(jià)利益或向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足差額，包銷(xiāo)期滿將未銷(xiāo)售的房產(chǎn)全部買(mǎi)入的行為。包銷(xiāo)商不但買(mǎi)斷了既定范圍房源的銷(xiāo)售權(quán)，亦買(mǎi)斷了既定范圍的房產(chǎn)。

值得一提的是，包銷(xiāo)本身所反映的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)似乎是開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)以固定價(jià)格賣(mài)給包銷(xiāo)方，包銷(xiāo)方再溢價(jià)轉(zhuǎn)讓給終端購(gòu)房人，包銷(xiāo)方在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中賺取價(jià)差。但該業(yè)務(wù)所涉的財(cái)稅處理邏輯以及該邏輯推導(dǎo)下的法律關(guān)系而言，目前市場(chǎng)上的包銷(xiāo)本質(zhì)上還是代理的范疇，一方面是代理服務(wù)行業(yè)的稅率明顯低于不動(dòng)產(chǎn)交易的綜合稅，二是選開(kāi)了兩次過(guò)戶涉及的程序繁雜和與房產(chǎn)過(guò)戶有關(guān)的重復(fù)征稅的可題。

商品房包銷(xiāo)行為如何認(rèn)定?

對(duì)行為性質(zhì)的準(zhǔn)確認(rèn)定是法律規(guī)范調(diào)整的前提。商品房包銷(xiāo)作為一種經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)其行為的屬性在司法界認(rèn)識(shí)不一，茲分述如下：

代理說(shuō)。在房地產(chǎn)案中，一些房產(chǎn)商認(rèn)為商品房包銷(xiāo)是一種排他的獨(dú)家代理的行為。按照民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。在商品房包銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷(xiāo)商獨(dú)家代理銷(xiāo)售，在包銷(xiāo)中是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售商品房的法律后果由開(kāi)發(fā)商對(duì)外負(fù)責(zé)。持代理說(shuō)者認(rèn)為，只不過(guò)包銷(xiāo)是一種獨(dú)家代理，只有包銷(xiāo)商享有商品房的代理銷(xiāo)售權(quán)。

買(mǎi)賣(mài)說(shuō)。持這種觀點(diǎn)的認(rèn)為，包銷(xiāo)行為是一種買(mǎi)賣(mài)行為，包銷(xiāo)商在從事商品房包銷(xiāo)的過(guò)程當(dāng)中，則不受開(kāi)發(fā)商的名義及意愿限制而具有以下幾個(gè)特色：首先，包銷(xiāo)商對(duì)其所銷(xiāo)商品房的出售享有自由定價(jià)權(quán)。由包銷(xiāo)商商品房的實(shí)際狀況及市場(chǎng)行情自由定價(jià)，無(wú)需遵循開(kāi)發(fā)商的意愿。其次，包銷(xiāo)商對(duì)其包銷(xiāo)商品房出售所得的溢價(jià)收入享有自由處分權(quán)。第三，開(kāi)發(fā)商對(duì)包銷(xiāo)商的商品銷(xiāo)售行為不直接承擔(dān)民事法律責(zé)任。開(kāi)發(fā)商只需對(duì)其與包銷(xiāo)商之間的包銷(xiāo)行為負(fù)責(zé)，而包銷(xiāo)商則應(yīng)對(duì)其與客戶之間銷(xiāo)售合同所作出的履約承諾承擔(dān)民事法律責(zé)任。從民法理論來(lái)分析，買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)際上有兩種含義;其一，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同;其二，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，但除財(cái)產(chǎn)所有權(quán)外還有其它各種財(cái)產(chǎn)權(quán))給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同。一般認(rèn)為，第一種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同為“實(shí)物買(mǎi)賣(mài)”;第二種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，除實(shí)物買(mǎi)賣(mài)外，還包括“權(quán)利買(mǎi)賣(mài)”。依買(mǎi)賣(mài)說(shuō)的理論， 商品房包銷(xiāo)就是第二種含義上的買(mǎi)賣(mài)行為，即包括“權(quán)利買(mǎi)賣(mài)”和實(shí)物買(mǎi)賣(mài)。

兩合行為說(shuō)(又稱(chēng)混合行為)。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷(xiāo)行為既不是一種簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)行為，也不是一種純粹的民事代理行為。它是一種既同代理行為相似，又同買(mǎi)賣(mài)行為有聯(lián)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。一旦開(kāi)發(fā)商依包銷(xiāo)合同將特定的商品交由包銷(xiāo)商處分后，自己對(duì)該商品房便喪失處分權(quán)。其一，包銷(xiāo)行為是附期限民事法律行為。開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商在合同中特別約定包銷(xiāo)行為附有一定的期限，一旦期限屆滿，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間的代銷(xiāo)關(guān)系即行終止，同時(shí)發(fā)生以剩余住房為交易標(biāo)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其二，包銷(xiāo)行為是含有代理性質(zhì)的行為。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商不可以自己的名義，而只能以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，其以開(kāi)發(fā)商代理人的身份聯(lián)系客戶。商品房的出售方是開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買(mǎi)方是客戶，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其三，包銷(xiāo)行為又是一種以約定期滿后，所包銷(xiāo)的住房仍未銷(xiāo)售告罄，包銷(xiāo)商應(yīng)按約定的價(jià)款全部買(mǎi)入的行為。依“兩合行為說(shuō)”的觀點(diǎn)，商品房包銷(xiāo)行為作為一種兼容代理與買(mǎi)賣(mài)特征的新型民事法律行為，同時(shí)受到代理制度與買(mǎi)賣(mài)制度的調(diào)整。