本文聚焦于《合同法》及相關(guān)司法解釋中關(guān)于合同違約金的規(guī)定，特別是住房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金調(diào)整、損失賠償及出賣(mài)人特定違約情形下的賠償責(zé)任，旨在闡述法律對(duì)合同違約金的規(guī)范與調(diào)整機(jī)制。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人可以約定違約金條款，如果違約金過(guò)高，可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。

當(dāng)事人提出合同中約定的違約金或者其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高或者過(guò)低的，人民法院可以建議雙方當(dāng)事人進(jìn)行商議后對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)事人之間不可達(dá)成新的協(xié)議的，人民法院可以參照同類(lèi)型案件違約金的中等標(biāo)準(zhǔn)予以核定，以適當(dāng)體現(xiàn)法官的自由裁量權(quán)。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，如果當(dāng)事人以約定的違約金高于造成的損失為由向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出減少違約金請(qǐng)求，則法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，由當(dāng)事人對(duì)實(shí)際損失進(jìn)行舉證。該法同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

關(guān)于住房買(mǎi)賣(mài)合同違約金的規(guī)定，法律中也有著詳細(xì)的說(shuō)明，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一的，造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不可實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得住房的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不高于已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該住房抵押給第三人;

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該住房出賣(mài)給第三人。

第九條，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，造成合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不高于已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

1、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

2、故意隱瞞所售住房已經(jīng)抵押的事實(shí);

3、故意隱瞞所售住房已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置住房的事實(shí)。