住房產(chǎn)權(quán)置換是指自身原有產(chǎn)權(quán)住房與其他產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行互換。目前大多數(shù)住房產(chǎn)權(quán)置換發(fā)生在住房拆遷安置過程當(dāng)中。拆遷人用自己建造或購(gòu)買的住房產(chǎn)權(quán)與被拆遷住房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷住房的評(píng)估價(jià)和調(diào)換住房的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。

住房產(chǎn)權(quán)置換的形式

產(chǎn)權(quán)置換根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。一種是價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指依照法定程序，通過對(duì)被拆遷人住房的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建住房產(chǎn)權(quán)予以等價(jià)置換。另一種是面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指以住房建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差額。

產(chǎn)權(quán)置換還可以分為兩種形式：

1、異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不可進(jìn)行回遷安置，只能挑選在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置。回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目可以完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

住房產(chǎn)權(quán)置換的注意事項(xiàng)

1、政策、面積

住房產(chǎn)權(quán)置換的住房面積，對(duì)于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對(duì)于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換住房的面積達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。二是調(diào)換住房的面積，原則上是以被拆遷住房面積來確定，而不是以價(jià)值來確定，除非被拆遷人主動(dòng)放棄面積上的利益。當(dāng)前一些拆遷人以拆遷補(bǔ)償貨幣化為借口，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，按價(jià)值來確定最終還房的面積，實(shí)際上是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益。

2、地段

原地還房不同級(jí)別的地段，住房?jī)r(jià)值會(huì)出現(xiàn)明顯的差異，同一級(jí)別的地段，也可能會(huì)因?yàn)樽》康乃幍木唧w位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地，應(yīng)當(dāng)就是被拆遷住房的原址。實(shí)際生活中一些拆遷人為了牟取更大的相關(guān)利益，往往會(huì)對(duì)原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認(rèn)為原地，就是指與被拆遷住房處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷住房處于同一級(jí)別的地段。更有一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢(shì)地位，以此觀點(diǎn)影響到住房拆遷行政管理部門，最終給被拆遷人造成無法彌補(bǔ)的損失。根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置住房，除以上所列三種情形以外，原地還房均應(yīng)在被拆遷住房原址還房。

3、質(zhì)量

產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房的質(zhì)量問題如果用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住房沒有通過質(zhì)量驗(yàn)收，則不可安排居民居住。征收部門應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)等同于住房出售人的義務(wù)。因住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)屬不合格，或者因住房質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予以支持。給付使用的住房存在質(zhì)量問題，質(zhì)保期內(nèi)出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如果出賣人拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者找他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。