房產歸屬與開發(fā)商注銷后的權益保障，核心在于產權登記狀態(tài)及購房合同條款。已登記房產歸產權人，未登記則可能歸股東。業(yè)主應依據(jù)合同維權，面對開發(fā)商注銷，可向清算組、股東或責任人主張權利。

?開發(fā)商注銷后剩下房產的歸屬取決于房產是否已經完成產權登記。

1、如果房產已經完成了產權登記，那么住房的所有權將依據(jù)登記情況確定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記后發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力。因此，開發(fā)商注銷后，房產的所有權將歸屬于登記在冊的產權人。

2、如果房產尚未完成產權登記，那么房產的所有權需要根據(jù)實際情況來確定。通常情況下，未登記的房產在開發(fā)商注銷后，其所有權可能歸屬于公司的股東。股東可以通過商議等方式確定房產的處置方式，如將房產轉讓給其中一方，或者對房產進行分割。

1、若已購房但尚未取得產權證：

(1)業(yè)主應首先查閱購房合同，確認合同中關于產權辦理、違約責任等條款。

(2)若開發(fā)商注銷造成無法辦理產權證，業(yè)主可依據(jù)購房合同向法院提起訴訟，要求開發(fā)商(或其清算組、股東等)承擔違約責任。

2、若已支付房款但住房未交付：

(1)業(yè)主同樣應依據(jù)購房合同，要求開發(fā)商退還房款并賠償損失。

(2)若開發(fā)商已注銷，業(yè)主可向開發(fā)商的清算組、股東或相關責任人主張權利。

3、若住房已交付但存在質量問題：

(1)業(yè)主應依據(jù)購房合同及住房質量保證書等文件，要求開發(fā)商承擔質保責任或賠償損失。

(2)若開發(fā)商已注銷，業(yè)主同樣可向相關責任人主張權利。