1、一般來說從，只要有縣(區(qū))級住房主管部門下發(fā)的房產證就是大產權，如果是鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，那就是小產權。不過，有的地方是房產證、土地證合一的，但事實上，區(qū)分關鍵在于不是有幾個證，而在于房產證是誰發(fā)的。

2、大產權房可以進行抵押貸款，最高為住房評估價格的七成，至于小產權房，在一般的商業(yè)銀行都是無法抵押的，不過有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社和小額貸款公司可能會認可小產權房的抵押。小產權房無法獲得商業(yè)銀行抵押認可的最大問題在于，土地是屬于集體所有的，不可上市交易，只能在村集體之內轉讓。

3、住房再次轉讓時如果不用交付土地出讓金，那么就為大產權房。如果仍然需要補繳土地出讓金，這樣的產權叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房，對這個區(qū)別，購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。具體來講，房地產商提供的土地證明如果是通過劃撥得來，則為小產權；如果是通過出讓或轉讓得來，就是所說的大產權。

大產權房和小產權房都有房產證嗎

大產權房是指從開發(fā)商手中購買的已經交納土地出讓金的房產，包括商品房、公寓、二次交易并且已經交納土地出讓金的已購公房和經濟適用房。由于大產權房允許上市交易，可以取得由不動產登記機關發(fā)放的證明住房所有權歸屬的書面憑證，購房者可以通過交易，取得住房的合法所有權，并依法對所購住房行使占有、使用、收益和處分的權利。

而小產權房是指在農民集體土地面上建設的住房，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。小產權房產實際上沒有真正的產權，這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局給予備案，因此所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

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