“住房拆遷評估程序是：挑選評估機構(gòu);簽訂書面拆遷估價委托合同;向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘、勘察測量;公示初步估價結(jié)果;復(fù)核申請或另行委托估價機構(gòu)評估?！?/p>

住房拆遷評估流程

1.注意估價時點。

根據(jù)相關(guān)股價指導(dǎo)意見的規(guī)定,農(nóng)村住房拆遷評估為征地公告發(fā)布之日,估價方法以市場比較法為主,即以估價時點附近類似房地產(chǎn)價格與估價對象(被拆遷住房)進行對比修正。

估價時點的確定直接影響到被征地及被拆遷地面上物的估價結(jié)果。常有征地主體為了制定征地方案,進行補償安置資金預(yù)算,在征地公告之前對擬征地地段進行了預(yù)評估。這種做法應(yīng)限定于制定征地方案,而不可代替征地公告后的評估程序。一則以預(yù)評估代替征地評估,剝奪了被征地人挑選評估機構(gòu)的權(quán)利。二則剝奪了被征地及地面上物在預(yù)評估時點至征地公告頒發(fā)時點的升值利益。

2.估價報告的有效期。

應(yīng)為征地公告的期限。評估報告具有時效性,一般與征地公告同時失效,但最長不高于征地期限。評估報告的有效期應(yīng)在報告中說明。估價報告高于1年的,應(yīng)重新進行估價。

3.確定估價機構(gòu)。

從事征地估價的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷、征地主管機關(guān)核準的住房拆遷估價資格。相關(guān)估價指導(dǎo)規(guī)定,估價機構(gòu)的挑選采取被征地人投票或征地當(dāng)事人抽簽的方式,按照這一設(shè)計,估價機構(gòu)的遴選應(yīng)當(dāng)包括以下五個步驟：

(1)公告估價項目和評估機構(gòu)資質(zhì)要求;

(2)符合條件的估價機構(gòu)報名;

(3)評估機構(gòu)競選;

(4)被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評估機構(gòu);

(5)公示入選評估機構(gòu)。

4.委托評估機構(gòu)的條件。

根據(jù)相關(guān)意見的規(guī)定,估價機構(gòu)由征地主體委托并支付拆遷評估費用。被征地人應(yīng)注意住房拆遷估價的委托時機,應(yīng)為征地公告后委托評估機構(gòu)進行。

其一,沒有征地公告,就沒有權(quán)利和資格委托評估機構(gòu)進行以征地安置補償為目的的專項評估。

其二,估價的時點為征地公告之日,如在征地公告之前委托估價,必然使估價時點提前,造成估價結(jié)論不準確,從而影響了被征地人的利益。

5.評估方式、流程。

按照評估規(guī)范的規(guī)定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規(guī)模較小的,可以直接進行分戶評估,根據(jù)分類評估結(jié)果經(jīng)商議達不成補償安置協(xié)議的,可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構(gòu)根據(jù)被征地及被拆遷地面上物和安置住房的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環(huán)境、設(shè)施配套等因素按戶進行的評估。

6.公示、送達程序。

被征地人應(yīng)核實估價機構(gòu)公布的初步估價結(jié)果和送達分戶估價報告的程序是否合法。根據(jù)相關(guān)估價指導(dǎo)意見的規(guī)定,估價機構(gòu)應(yīng)將初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進行現(xiàn)場說明,聽取有關(guān)意見。征地主體應(yīng)向被征地人轉(zhuǎn)交分戶估價報告，并告知被征地人,若對估價報告有疑義或異議的,可以向原估價機構(gòu)詢問,申請復(fù)核,或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。對委托人因原估價結(jié)果,復(fù)核結(jié)果有異議或另行委托的估價結(jié)果與原估價結(jié)果有差異,且商議達不成一致意見,征地當(dāng)事人在收到估價報告,復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。