購房合同的法律效力受多種因素影響，包括開發(fā)商違規(guī)行為、欺詐脅迫、住房設(shè)計(jì)與交付不符、面積偏差、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格以及無民事行為能力人簽訂合同等情形，這些均可能造成購房合同無效。合同若無特殊條件，通常永久有效。

1、開發(fā)商違反法律法規(guī)

如果開發(fā)商在沒有取得預(yù)售證的情況下就向購房者出售住房簽訂商品房買賣合同，則購房合同無效。

2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同

對于開發(fā)商誤導(dǎo)造成購房人產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實(shí)意思而簽訂住房買賣合同是無效的。但是購房者需要進(jìn)行舉證來申請法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷。

3、交付住房的套型和設(shè)計(jì)不符

開發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。

4、住房面積偏差高于3%

開發(fā)商實(shí)際交付的住房實(shí)測面積與合同約定的建筑面積或者套內(nèi)面積偏差絕對值高于3%，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。

5、住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

住房主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房人有權(quán)退房，購房合同無效。

6、無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂住房買賣合同

無民事行為能力的人或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效。這里主要是在二手房買賣中比較常見。

購房合同的法律效力有多久

購房合同的法律效力一般永久有效，但有特殊情況。如果購房合同中沒有附條件或附期限，那么自雙方當(dāng)事人簽字、蓋章時(shí)起合同成立生效，或符合當(dāng)事人所約定的生效條件時(shí)合同成立生效，該合同就會(huì)一直有效。

然而，如果購房合同中附有條件或期限，那么這些條件或期限達(dá)成時(shí)，合同就會(huì)失效。例如，如果合同中附有解除條件的民事法律行為，那么自條件成就時(shí)該合同就會(huì)失效。