若物業(yè)起訴的裁定在房產執(zhí)行之前，但是住房成交價不足以彌補物業(yè)費的欠款，或者物業(yè)只分配到了某一部分，原則上物業(yè)費不應當要求競拍人再次承擔。但是畢竟在物業(yè)管轄的小區(qū)居住，物業(yè)會采取相應的辦法收取這部分欠款。

若物業(yè)起訴的裁定在房產執(zhí)行之后，那么法院拍賣執(zhí)行的房產為凈值拍賣，則所有物業(yè)費由競拍成功者承擔。

物業(yè)的起訴時間，做出裁定的時間。這個時間問題主要牽涉到是否在房產已經在被法院執(zhí)行之前，如果在法院執(zhí)行之前，物業(yè)所上訴的法院就可以作為執(zhí)行法院參與標的的債權分配。原則上，物業(yè)費的起訴也是屬于該套房產上面所屬的債權。這種情況，物業(yè)會參與債權分配則不再由競拍者承擔。

哪些情況可以拒交物業(yè)費

1、開發(fā)商延期交房可拒交物業(yè)費：

開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。既然住房已經交付，無論業(yè)主是否實際居住，有關的物業(yè)管理費也理應交納，因為無論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務均已提供。

2、在原業(yè)主欠費的情況下，新業(yè)主可拒交物業(yè)費：

根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。所以說，業(yè)主與物業(yè)使用人對物業(yè)費是負有連帶責任的，如果原業(yè)主不繳納的話，物業(yè)使用人就需要繳納物業(yè)費。

3、驗房不合格可拒交物業(yè)費：

開發(fā)商在進行住房交付時應向購房人提供住房驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用方法書》，文件不齊全的情況下，業(yè)主可以拒收住房，物業(yè)費用也不產生。