民法典規(guī)定，住房買賣合同是依法成立的，住房未辦理過(guò)戶登記的，不影響住房買賣合同效力。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

解除住房買賣合同需要什么條件

1、住房主體質(zhì)量不合格

購(gòu)房者在驗(yàn)收住房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)住房主體存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題可以拒收住房。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十二條規(guī)定，因住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格從而造成住房不可交付使用，或者交房后住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)后屬不合格的，購(gòu)房者有權(quán)申請(qǐng)解除住房買賣合同，并可申請(qǐng)出賣方賠償損失。

2、住房面積偏差高于合同約定

一般在買賣雙方簽訂的住房買賣合同中會(huì)約定存在住房面積偏差如何處理，按照《解釋》中第十四條的內(nèi)容，在住房買賣過(guò)程當(dāng)中，如果雙方簽訂的購(gòu)房合同中所注明的住房面積與實(shí)際相比縮水高于了3％，且雙方?jīng)]有對(duì)此問(wèn)題約定好解決方法，購(gòu)房者可申請(qǐng)退房并解除合同，出賣方則應(yīng)無(wú)條件返還其已付房款及利息。

3、逾期交房

現(xiàn)在大多數(shù)的新房都是以期房的形式出售的，期房的住房交付時(shí)間存在很多不確定的因素。按照《解釋》第十五條，如果出賣方延期交房，購(gòu)房者已經(jīng)明確通知催促后三個(gè)月仍未交房的，購(gòu)房者可單方面提出解除合同，并要求出賣方返還其已付房款及利息。

4、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書

大家在購(gòu)買住房的時(shí)候都會(huì)比較關(guān)注該住房是否可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，無(wú)法正常按時(shí)辦理住房產(chǎn)權(quán)登記的情況，在購(gòu)房過(guò)程當(dāng)中時(shí)有發(fā)生，如非購(gòu)房者自身原因造成無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，也非出賣方原因的話，雙方可自行解除合同，出賣方需返還購(gòu)房者已付房款。

5、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)

指在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響住房結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更。

如經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。