首套房最長貸款年限為30年，二套房或外地戶口首套房最長貸款年限為25年，申貸年齡+最長貸款年限≤銀行要求的最大還款年齡，至于二次抵押貸款還需要咨詢各大銀行的貸款政策。

影響房子二次抵押年限的有以下幾個因素：

1、借款人的年齡

政策規(guī)定：法定退休年齡或貸款人年齡+貸款年限不可高于70年。也就是說，如果借款人的年齡太大，申請住房抵押貸款的時候，期限也不會太長。

2、抵押住房的性質

不同的住房，可以申請的住房抵押貸款期限也有所不同，比如我們最普遍的民用住宅，這類房子要申請貸款，期限最長，可達30年。如果借款人抵押的是私有產(chǎn)權轉讓房、拍賣房來申請貸款，最長可以獲得20年的貸款期限。最短的是商業(yè)用房和商住兩用房，貸款最長期限為10年。

3、借款人自行挑選

在允許的貸款最長期限之內，借款人可以根據(jù)自身情況挑選貸款年限。比如借款人的收入能力比不錯，就可以把貸款期限申請的短一些，這樣首先可以早點還清貸款、早點脫離負債，還可以下降貸款利息。如果借款人的收入水平一般，則可以申請長一點的貸款期限，這樣可以下降每期的還款壓力，避免發(fā)生逾期的情況。

住房二次貸款有哪些注意事項

1、住房二次抵押貸款期限不可高于30年。

2、房產(chǎn)二次貸款業(yè)務主要針對辦理住房公積金按揭貸款客戶，對房子進行重新評估后，評估六成的抵押率，所產(chǎn)生的金額減去住房公積金貸款余額便是市民可享受的商貸金額。

3、不是所有的房產(chǎn)都能進行二次抵押貸款，不確定因素包含個人和房產(chǎn)。

4、個人資質問題如果想申請住房抵押貸款，那就需要有良好的個人資質。這需要有良好的信用記錄，同時還要有償還貸款及本息的能力，還要有銀行流水作為輔助材料。如果這其中有一項要求不可達到銀行的標準，都有被拒貸的可能，如征信一塌糊涂、無穩(wěn)定收入等。

5、當前是否負債如果在申請住房抵押貸款之前已經(jīng)申請了其他貸款，并且現(xiàn)在還在還款中，新的還款金額如果高于月收入的50%，也會被銀行拒絕。因為高于了這個限度，銀行對能否按時按量還款產(chǎn)生了懷疑。

6、不是所有的房子都能辦房產(chǎn)抵押貸款的，如學校、幼兒園和醫(yī)院等公益性用途住房，未結清貸款的房子，沒有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權房，未滿5年的經(jīng)濟適用房，房齡太久、面積過小的二手房，文物保護建筑，違章建筑物或臨時建筑物，無法提供購房合同或購房協(xié)議的房子，權屬有爭議的房子，拆遷范圍內的房子等均不可用來抵押貸款。