二手房交易過程糾紛頻出，對于買家來說如何維護自己的權利就是關鍵問題。二手房買賣合同作為交易進行的前提，一旦出現(xiàn)問題就會影響買賣結果。那么二手房合同什么情況下是無效的？無效合同可以撤銷并申請退房嗎？看看下面這5點，讓你輕松購房無煩惱！

一、產權有爭議的住房

產權問題是二手房交易過程當中購房者普遍的問題，主要有兩個表現(xiàn)方面：一是賣方非產權人；二是未經(jīng)全部住房共有人同意。

有的住房買賣合同的出賣人不是住房的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)住房，事后又不可得到住房產權人的同意。合同無效且無法辦理過戶手續(xù)。如果房產有共有人，但未經(jīng)共有人同意住房買賣是無法進行交易的，二手房購房合同會被判定為無效。

二、考慮是否有住房承租人

在二手房交易過程當中，住房承租人有優(yōu)先購買住房的權利，因此購買者在買房時一定要注意該房產的出租情況。如果賣方賣房前未通知承租人或未取得承租人放棄優(yōu)先購買權的說明，承租人提出購買住房該房產的合同可能處于無效狀態(tài)，也就無法繼續(xù)進行交易。另外購房者也要注意，即便承租人放棄優(yōu)先購買權，根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，如果住房租賃合同未到期，購房者也有可能會面臨無法及時入住的尷尬情形。

三、被查封或作為抵押物的住房

被司法機關查封及作為抵押物的房產，如需出售則必須征得司法機構或者抵押權人的同意，并取得同意出售相關證明，或者通過償還債務等方式注銷抵押之后再出售。

涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購買時要注意確保賣方及時還清貸款，解除抵押，通常正常操作風險還是可以避免的。

四、存在違章或已公告拆遷

存在違章建筑的房子，如果住房的結構被更改且被政府部門限期整改，那么改住房的質量必然存在隱患。如果賣房者在沒有恢復住房結構原裝的情況下就出售房產的話，買家可以根據(jù)情況要求解除購房合同并退房。另外，房子被列入拆遷公告范圍也是禁止過戶的。

五、特殊產權類型的住房

一些特殊產權類型的住房是禁止上市交易或者交易有限制的，這種情況下的買賣合同多屬于無效范圍。普遍的有：承租公房、農村集體土地面上的住房（小產權房）、部分產權的房改房、經(jīng)濟適用房、兩限房等。類似于這樣的房產，其交易條件往往受到政府和國家的限制，購房者交易前要先查清，確定能否交易，如何交易以免造成自己的損失。

注：質量問題能退房嗎？

很多購買新房的朋友會注意到如果住房質量問題較大造成無法入住的，可申請退房。但是二手房遇到質量想要退房可不是那么簡單。由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對住房的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此對于賣方故意隱瞞住房質量瑕疵的，應承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。

小貼士：退房的法律基礎

根據(jù)我國《合同法》的內容規(guī)定，撤銷合同應該要符合以下幾個條件：1.合同的訂立存在重大的誤解；2.合同缺乏公平性；3.一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同；4.一方以脅迫的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同；5.一方乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同。

根據(jù)我國《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定符合以下條件的房產，不得轉讓：1.司法機關和機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；2.依法收回土地使用權的；3.共有房地產，未經(jīng)其他共有人書面同意的；4.權屬有爭議的；5.未依法登記領取權屬證書的。