1、回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。深圳拆遷安置過程當中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。不同的是采取回遷的方式補償，回遷房不是商品房，不可當作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別。

2、回遷房就是深圳發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。如果回遷房跟商品房都辦理房產證了，那交易都一樣。如果沒出房產證的，回遷民手里持有的是合同，就有一定的風險。

3、商品房與回遷房房價有區(qū)別，深圳商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，在協(xié)議中進行約定。拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地面上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般都不是商品房。

購買回遷房的風險

不可和開發(fā)商簽約的風險

若只能與賣方簽訂權益轉讓協(xié)議，沒有簽拆遷補償協(xié)議，這是沒有保證。后面能否拿到回遷商品房就是空頭支票。

另外，只有簽訂拆遷補償協(xié)議，才知道協(xié)議上約束的內容，回遷房的質量是什么樣的，大約多久交房，有沒有房產證，產權證是住房的物權證明，不動產無法取得產權證即不可獲得不動產的完整物權，不可合法轉讓、抵押住房收益、用益。如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

時間周期的風險

回遷房項目的時間是需要好幾年，甚至十多年才能做好，如果沒買對項目，距離收樓時間太長。

注：不同地區(qū)的城市更新法不一樣，各地政府的力度和市情不一樣，時間也不一樣，總之，買回遷房需要咨詢城市更新的相關專業(yè)人員，要有自己的判斷力。

法律風險

大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產權過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得住房，可能會產生法律糾紛

資金的風險

購買回遷房需要一次性付款，和原業(yè)主簽訂轉讓協(xié)議后，就要全款一次性付全款，資金不會有監(jiān)管，如果原業(yè)主房源有糾紛，資金就得不到保障。