商業(yè)用地不可以建住宅樓。對(duì)于經(jīng)過(guò)公開(kāi)招拍掛的土地，商業(yè)用地不可變更為住宅用地;對(duì)通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓方式取得的城市低效存量土地項(xiàng)目，要變更土地性質(zhì)需按程序報(bào)市人民政府研究。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地面上的住房及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

《民法典》第三百五十九條 【建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地面上的住房以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

商業(yè)用地和住宅用地的區(qū)別

1、運(yùn)用年限

商業(yè)用地的配套年限是在40年，辦公使用年限是50年，比起住宅的使用年限70年，有著嚴(yán)重的縮水現(xiàn)象。我了解的產(chǎn)權(quán)年限應(yīng)該是土地使用權(quán)，不是房子的產(chǎn)權(quán)年限，因?yàn)榉孔釉谀阗?gòu)買(mǎi)結(jié)束后，房子的產(chǎn)權(quán)就歸你所有，但土地的話(huà)只有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，國(guó)家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年限最高是70年，商業(yè)用地最高年限是40年。所以，住宅只有40年的土地使用權(quán)年限，40年后國(guó)家有權(quán)利收回土地及地面上附著物。雖然50年與70年聽(tīng)起來(lái)與現(xiàn)業(yè)主的影響并不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)土地使用權(quán)能不可主動(dòng)續(xù)期的規(guī)定歸納的并不清楚。因此，購(gòu)買(mǎi)歸納于商品用地的住宅是由一定風(fēng)險(xiǎn)的。

2、買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)

第一次采購(gòu)或轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅按百分之三收取，而住宅按百分之一點(diǎn)五收取。如果國(guó)家開(kāi)始征收土地增值稅的話(huà)，商業(yè)用房的規(guī)范也會(huì)比住宅更高。

3、按揭方法

大部分的購(gòu)房付款方法是不可使用公積金借款的，但也有一些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的支持下可以辦到，另外50年產(chǎn)權(quán)或是40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如果挑選用銀行借款方法的話(huà)，也只能有5成或6成的按揭，最長(zhǎng)的借款年限是10年。

4、日常生活成本有所區(qū)別

如果按照公建用處規(guī)定，那么水、電、暖氣等費(fèi)用都將按照商業(yè)報(bào)價(jià)交納。所以，對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)該在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚，大部分開(kāi)發(fā)商在前期開(kāi)發(fā)采納中都會(huì)有相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用報(bào)價(jià)交納。